סמכותה של הוועדה המקומית לאשר תכנית ובה חלוקה מחדש של ייעודי קרקע מבלי לשנות מהשטח הכולל של כל ייעוד קרקע
על שטח מסויים חלות תכניות שהינן תכניות בסמכות ועדה מחוזית. אחת התכניות הינה תכנית מפורטת שהופקדה בשנת 1987, ומייעדת את השטח המסומן בתשריט שלה כאזור ב', לאזור בו מותרת בנייה של מבני לעשייה, מלאכה, תעשיה זעירה, שירותים, מתקנים הנדסיים, מסחר, משרדים, שיווק, אחסנה ותובלה, מינהל ומבני עזר הקשורים בהם.
בטבלת זכויות הבנייה הותרה תכסית של 60% לדונם הן באזור התעשיה והן באזור מבני המשק (אזור ג' בתכנית).
התכנית השנייה עניינה הרחבת אזור התעשיה ביישוב, ומייעדת שטח נוסף צמוד דופן לאזור ב' בתכנית הראשונה, אשר היה מיועד בעבר למבני משק, לאזור המיועד לתעשיה משרדים ומבני אחסנה. על פי תכנית זו, מסחר אינו מותר בשטח זה.
תכנית זו אינה מכילה טבלת זכויות בנייה, וקובעת כי הבנייה תיעשה על פי תכנית בינוי מפורטת.
בכוונת הוועדה המקומית לאשר תכנית שתבצע את הפעולות התכנוניות הבאות –
- לחלק את מחדש את הייעודים במתחם אזור התעשייה ולהתאימם למצב הקיים בשטח, מבלי לשנות את סך שטחי הייעודים השונים כפי שנקבעו בתכניות הקודמות.
- לקבוע מגרשי מינימום וקווי בניין, מבלי לשנות את אחוזי הבנייה (התכסית המותרת) הקבועים בתכניות הקודמות (60% לדונם).
- לשנות את גובה המבנים המותר.
השאלה היא האם הוועדה המקומית רשאית לאשר תכנית כאמור?
הסמכות לאשר חלוקה מחדש של ייעודי קרקע מבלי לשנות מהשטח הכולל של כל ייעוד קרקע
בסעיף המטרות של התכנית נקבע כי אחת ממטרות התכנית היא: "החלפת שטחי ייעודי הקרקע "תעשיה" ו- "מסחר ותעדיה" ללא שינוי בשטח הכולל של כל ייעוד קרקע".
סמכות הוועדה המקומית לאשר חלוקה מחדש של ייעודי קרקע נגזרת מהוראת סעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), המסמיך את הוועדה המקומית לאשר תכנית כדלקמן:
" איחוד וחלוקה של מגרשים, כמשמעותם בסימן ז' וכן תכנית שהמגרשים הנכללים בה הם בבעלות אדם אחד והיא כוללת הוראות לחלוקתם, באופן שלו היו בבעלות של יותר מאדם אחד, היה ניתן לראות בה תכנית איחוד וחלוקה כמשמעותה בסימן ז', והכול ובלבד שאין בתכנית שינוי בשטח הכולל של כל יעוד קרקע, למעט האמור בפסקאות (2) ו (3)-"
במסגרת סמכותה של הוועדה המקומית כאמור בסעיף 62א(א)(1) לחוק, מוסמכת הוועדה המקומית לאשר תכנית "איחוד וחלוקה" של תא שטח מסויים, שאינה כוללת שינוי של השטח הכולל של כל ייעוד קרקע.
כך גם במקרה שלפנינו, התכנית למעשה מחלקת מחדש את תא השטח של אזור התעשייה, לתאי שטח בייעודים שונים מבלי לשנות את השטח הכולל של כל ייעוד קרקע.
נקודה נוספת בתכנית שהוועדה המקומית מבקשת לאשר, היא שהתכנית אינה מחלקת את השטח למגרשים קדסטריאליים, וכי בתשריט התכנית צויין כי התכנית הינה ללא איחוד וחלוקה. יחד עם זאת, על פי המהות של התכנית, והמשמעות הרחבה שהעניקה הפסיקה למונח "מגרש" [ראו: הניתוח של בית המשפט המחוזי בנצרת במסגרת עמ"נ (מינהליים נצ') 4200-04-18 אורי מטוס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גלבוע (פורסם בנבו, 02.01.2019)].
לפיכך, אנו סבורים, כי הוועדה המקומית מוסמכת לאשר תכנית הכוללת החלפת שטחי ייעודי קרקע ללא שינוי בשטח הכולל של כל ייעוד.
הסמכות לאשר שינוי בקווי הבניין
הסמכות לאשר תכנית המגדירה או משנה קווי בניין מצויה בסעיף 62א(א)(4) לחוק. על פי סעיף זה הוועדה המקומית מוסמכת הן לקבוע קווי בניין לראשונה, והן לשנות קווי בניין בתכנית קיימת.
זו לשונו של הסעיף:
" קביעת קו בניין או שינוי בקו בנין הקבוע בתכנית;"
כך שבין אם נצא מנקודת הנחה שהתכניות הקודמות אינן קובעות קווי בניין, וגם אם נצא מנקודת הנחה שקיימים קווי בנייה במצב התכנוני המאושר, הרי שבסמכות הוועדה המקומית לאשר תכנית הקובעת או משנה קווי בניין.
קביעת גודל שטח מגרש מזערי
סמכות לאשר תכנית המגדירה מגרש מינימאלי קבועה בסעיף 62א(א)(7) לחוק, הקובע כדלקמן:
"קביעת גודל שטח מגרש שמותר להקים עליו בניין או שינוי הוראות בדבר גודל שטח מגרש כאמור הקבועות בתכנית, והכול בלי לשנות את היקף השטח הכולל המותר לבנייה לפי התכנית שאישרה הוועדה המחוזית;"
מכאן שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר תכנית המגדירה מגרשי מינימום, ללא שינוי של היקף השטח הכולל המותר לבנייה.
שינוי הגובה המותר
הסמכות לאשר שינוי בגובה המותר, קבועה בסעיף 62א(א)(4א) לחוק הקובע כדלקמן:
"קביעת גובהם של בניינים ומספר הקומות שמותר להקים בבניין, או שינוי הוראות בדבר גובהם של בניינים ומספר הקומות כאמור הקבועות בתכנית, והכול בלי לשנות את היקף השטח הכולל המותר לבנייה לפי תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת שאישרה הוועדה המחוזית (בסעיף זה – תכנית שאישרה הוועדה המחוזית)";
כל עוד אין שינוי בהיקף השטח הכולל המותר לבנייה, הרי שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר תכנית שקובעת את גובה המבנים.
לפיכך, דעתנו היא כי התכנית הינה בסמכות ועדה מקומית.
